Tapu ve Kadastro sorgulamalarında veya belediye e-imar ekranlarında taşınmazın imar durumu karşısında 'Arazi', 'Muhtelif', 'Özel Proje Alanı' veya sadece 'Ada' gibi ibareler görmek mülk sahiplerini ve arsa alıcılarını tedirgin edebilmektedir. Bu teknik terimlerin gerçek hukuki anlamını ve bu alanlarda inşaat yapma şartlarını açıkladık.
1. İmar Durumu 'Arazi' Ne Demek? Ev Yapılır mı?
Bir taşınmazın imar durumunda 'Arazi' yazması, o parselin henüz 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları içine alınmadığını, yani plansız alanda (ham toprak/tarım arazisi) kaldığını ifade eder.
Peki imar durumu arazi olan yere ev yapılır mı?
- Doğrudan konut arsası gibi belediyeden standart yapı ruhsatı alıp apartman veya site inşa edemezsiniz.
- Ancak Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu şartlarını taşıyorsanız tek bir bağ evi / çiftlik evi yapabilirsiniz:
- Parselin resmi kadastral yola en az 25 metre cephesi bulunmalıdır.
- Parsel büyüklüğü en az 5.000 m² olmalıdır (hisseli tarlalarda ifraz yapılamaz).
- Maksimum inşaat alanı parsel büyüklüğünün %5'ini ve toplamda 250 m² taban oturumunu geçemez.
- İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden 'Tarımsal Amaçlı Yapı / Bağ Evi İzni' ve İl Özel İdaresi'nden inşaat izni alınmalıdır.
Arsanızın tarımsal yapılaşmaya uygun olup olmadığını test etmek için Tarlaya Ev Yapılır mı Testimizi çözebilirsiniz.
2. İmar Durumu 'Muhtelif' Ne Demek?
E-Devlet veya belediye sistemlerinde 'Muhtelif' ibaresiyle karşılaşmanız iki farklı duruma işaret eder:
- Birden Fazla Fonksiyona Sahip Parseller: Parselin bir kısmı konut alanında kalırken, bir kısmı yol, yeşil alan veya park terki içerisinde kalıyor olabilir. Belediye planında parsel homojen tek bir leke değildir.
- Karma Kullanım (Ticaret + Konut): Zemin katların ticari dükkan, üst katların ise konut veya ofis olarak planlandığı karma imar adalarında sistem 'Muhtelif İmar' şeklinde özetleyebilir. Bu durumda belediyeden bizzat 1/1000'lik plan paftasını istemeniz gerekir.
3. İmar Durumu 'Özel Kullanım' Ne Demek?
İmar planında 'Özel Kullanım Alanı'; kamuya açık olmayan, özel teşebbüs tarafından işletilecek sosyal veya teknik altyapı alanlarını tanımlar. Örnekler:
- Özel Eğitim Alanı (Özel Okul, Kolej, Kreş)
- Özel Sağlık Tesisi Alanı (Özel Hastane, Poliklinik, Tıp Merkezi)
- Özel Yurt veya Kültür Tesisi Alanı
Önemli: İmar durumu özel kullanım olan bir parsele konut veya standart konut villası yapamazsınız. Burada yalnızca imar planında tahsis edilen özel kurumsal fonksiyon doğrultusunda ruhsat alınabilir.
4. İmar Durumu 'Ada' Ne Demek?
Sistemde sadece 'Ada' yazması ya da boş bırakılması, parselasyon planı tamamlanmış bir yapı adasını işaret eder. Taşınmaz kadastral parselden çıkıp 3194 sayılı Kanun 18. Madde uygulaması neticesinde İmar Parseli statüsü kazanmıştır. Belediye arşivinde o ada numarasına ait plan lejantı (K: Konut, T: Ticaret, KSK: Küçük Sanayi vb.) kayıtlıdır.
Sizin de Bu Konuda Bir Arsanız veya Parseliniz mi Var?
Bu rehberde anlatılan imar kısıtlarını, yapılaşma kapasitesini ve yaklaşık inşaat maliyetini kendi parselinizin koordinatlarıyla anında ücretsiz simüle edin.
📍 Türkiye / Genel Canlı Parsel & İmar Sorgulama
Bu inceleme konusu bölgedeki tüm ada/parsel sınırlarını, 3D uydu haritasını ve 2026 ÇŞİDB yapılaşma koşullarını canlı haritada sorgulayın.