Türkiye'de gerçekleştirilen her türlü mimari ve mühendislik faaliyeti, 3194 sayılı İmar Kanunu ana çatısı altında iki temel yönetmelikle düzenlenir: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği. Bu iki yönetmelik arasındaki farkı bilmek, hatalı arsa yatırımlarını ve kaçak inşaat cezalarını önlemenin ilk adımıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Nedir? Kapsamı ve Kuralları
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında kalan, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanmış tüm parsellerde geçerlidir. 2026 yılı güncellemeleriyle yürürlükte olan ana kurallar:
- Emsal Harici Alan Sınırı (%30 Kuralı): Kat holleri, yangın merdivenleri, asansör boşlukları ve ortak alanlar gibi emsale dahil edilmeyen alanların toplamı, parselin toplam emsal inşaat alanının %30'unu aşamaz.
- Çatı Katı ve Dubleks Düzenlemeleri: Çatı eğimi azami %33 veya %45 olarak belirlenir. Çatı aralarında bağımsız konut yapılamaz; yalnızca alt kattaki bağımsız bölümle irtibatlı piyesler oluşturulabilir.
- Zemin Kat Ticaret Kuralları: Konut alanlarında kalan yolların belirli genişliklerin altında olması durumunda zemin katlara ticari dükkan ruhsatı verilmesi kısıtlanmıştır.
- Otopark Yönetmeliği Uyumu: Her bağımsız konut bölümü için en az 1 araçlık otopark yeri parsel bünyesinde (kapalı veya açık otopark) gösterilmek zorundadır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Nedir? (Köy Yerleşik Alanı ve Mezralar)
İmar planı bulunmayan köy yerleşik alanlarında, belediye sınırları dışındaki kırsal yerleşmelerde ve mezralarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanır.
| Özellik / Kriter | Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği | Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği |
|---|---|---|
| Uygulama Alanı | 1/1000 İmar Planı olan kentler ve beldeler | İmar planı olmayan köyler, tarlalar, mezralar |
| Onay Mercii | İlçe Belediyesi İmar Müdürlüğü | İl Özel İdaresi İmar ve Kentsel İyileştirme |
| Yapılaşma Oranı | Plan notuna göre (Örn: TAKS 0.40, Emsal 1.50) | Köyiçinde maks. %40, tarlada maks. %5 (250 m²) |
| Maksimum Yükseklik | Plan lejantındaki Yençok (Örn: 5 Kat / 15.50m) | Azami 2 veya 3 kat (H: 6.50 m - 9.50 m) |
| Kadastral Yol Şartı | İmar yoluna cepheli ifraz şartı | Köy yoluna veya kadastro yoluna asgari cephe |
İstanbul İmar Yönetmeliği Farkları
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), mega kentin zemin yapısı, Boğaziçi silüeti ve tarihi yarımada gibi hassasiyetleri gözeterek Çevre Bakanlığı'nın onayladığı İstanbul İmar Yönetmeliği'ni uygular. Boğaziçi Kanunu (2960 s.K.) kapsamındaki Boğaziçi Öngörünüm, Geri Görünüm ve Etkilenme bölgelerinde yapılaşma yetkisi yalnızca İBB Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü'ne aittir.
Sizin de Bu Konuda Bir Arsanız veya Parseliniz mi Var?
Bu rehberde anlatılan imar kısıtlarını, yapılaşma kapasitesini ve yaklaşık inşaat maliyetini kendi parselinizin koordinatlarıyla anında ücretsiz simüle edin.
📍 Türkiye / Genel Canlı Parsel & İmar Sorgulama
Bu inceleme konusu bölgedeki tüm ada/parsel sınırlarını, 3D uydu haritasını ve 2026 ÇŞİDB yapılaşma koşullarını canlı haritada sorgulayın.